El Sistema GALEX como una solución a la Crisis Hipotecaria


El sistema bancario ha sido diseñado de una forma en la cual los Bancos prestan dinero dando la espalda al cliente, en lugar de monitorear y acompañar la situación patrimonial del deudor a lo largo del préstamo, siguiendo su evolución con las cuotas para asegurarse el cobro de las mismas.
Hace unos días leí que había gente que la se la había incrementado las cuotas de sus préstamos exponencialmente (léase más del 50% en un lapso relativamente corto de tiempo), razón por la cual debían dejar de pagar sus préstamos y vender sus propiedades. Como está es una situación que se repite por miles, los precios de las propiedades bajan y se produce el desastre que todos conocemos.
¿Pero qué pasaría si ese deudor no tuviera que vender ya porque no puede pagar? Las variaciones en los precios de las propiedades le serían indiferentes, tanto si suben como si bajan a la mitad del precio al que adquirió la propiedad. Si hubiéramos edificado un sistema de “deudores hipotecarios solventes” no habría una ola de remates y las propiedades no se devaluarían como ocurre en algunos países actualmente.
Creación de deudores hipotecarios solventes

Para crear estos tipos de deudores los bancos deberían:

1) Cuando otorgan un préstamo, no quedarse con el análisis inicial. Seguir la situación del deudor cada seis meses o cada año, para que de la noche a la mañana no aparezca miles de deudores insolventes. Del resultado de ese análisis, si y solo si hay una mejora en los ingresos del deudor, pueden aplicársele ajustes en la cuota de su préstamos (estamos hablando siempre de ingresos netos, libres de impuestos e inflación).
2) Intereses: la tasa debería ser fija o si es variable, solo puede aumentar el valor de la cuota hipotecaria en un porcentaje menor o igual al porcentaje de aumento en los ingresos del deudor, de lo contrario empieza el mismo Banco a convertir en insolvente al deudor con los aumentos de la cuota.
3) Capital: las personas suelen tener problemas en las crisis, suelen ser despedidos de sus trabajos y al tiempo consiguen un nuevo trabajo, generalmente con una remuneración menor. ¿Cómo convertir a esta gente en solvente por un tiempo prudencial evitando que no puedan pagar sus deudas todos al mismo tiempo? De la manera que detallo a continuación.
Sistema Galex o Gales de asignación del capital de las cuotas:

Supongamos con un ejemplo que una persona solicito un préstamo de Euros 24.000 a 20 años y puede pagar Euros 100 por mes (los valores son irrelevantes, es simplemente para hacer claro el ejemplo). Para simplificar el ejemplo vamos a trabajar con cuotas para préstamos del sistema Alemán, dejando el tema de los intereses de lado un rato, suponiendo que a una tasa estable, la persona puede pagarlos sin problema, de acuerdo al punto 2).
Si dividimos esa cuota mensual en 80% pago de cuota y 20% “adelanto de futuras cuotas” por imponderables (crisis, despidos, etc.), entonces ahora la persona seguiría pagando los Euros 100 en forma mensual, pero su préstamo ahora se convirtió a 25 años (suponiendo que algún momento utiliza el 100% de su fondo por insolvencia) porque amortiza capital solo por Euros 80 en forma mensual.

Los Euros 20 que abona mensualmente forman parte de un fondo (en otra oportunidad deberíamos analizar que hacen los Bancos con esos fondos), para que en caso de problemas del deudor que por ejemplo perdió su trabajo, no tendría que dejar de pagar su préstamo inmediatamente, ya que usaría ese fondo. Así pues, si pasaron 5 años (Euros 20, a 12 cuotas anuales durante los cinco años), la persona ahorró Euros 1.200 para poder solucionar su problema laboral durante un año sin dejar de pagar sus préstamos. Si tomamos que su cuota real es de Euros 80 y no los Euros 100 que paga, el plazo que puede estar sin pagar sin generar el fondo se extiende a 15 meses (15 por 80).
Si pasaron 10 años, tendría 2 años para solucionar sus problemas sin salir a regalar su propiedad. A Euros 80: 30 meses.
Si pasaron 15 años, tendría tres años para no pagar nada, absolutamente nada y conseguir un nuevo trabajo. A Euros 80: 45 meses.
¿Y si pasaron 20 años sin problemas? El dinero adelantado cubre el capital de los cinco años faltantes, con lo cual el préstamo está pago.
Esto es pensando en el peor de los casos, y que el deudor no recupero sus ingresos. Con recuperaciones parciales de sus ingresos (nuevo trabajo con menor sueldo), solo es cuestión de ver si conviene esperar un tiempo para que recobre la capacidad de pago durante el tiempo que tiene disponible el fondo o se recálcala el saldo adeudado a una cuota menor, mirando la situación financiera actual del deudor.
Había una vez un inglés, desprolijo, hippie y de anteojos, que fue asesinado por un estúpido en New York a principios de los 80, que decía “Imagina”… un poco de imaginación y visión a largo plazo, es decir pensando en ganar dinero cuidando los intereses de los distintos actores intervinientes, y este tipo de crisis no existirían.

AJGV

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